Vykoupí se Berlín z krize bydlení?

Předkupní právo. Radnice berlínské čtvrti Friedrichshain-Kreuzberg jej využila už v jedenácti případech.

Berlínské městské části mohou nakupovat bytové domy, aby předešly dalšímu růstu cen nájemního bydlení.

Nejedno evropské město si dělá starosti s tím, že zvyšování nájemného může „vysídlit“ dlouhodobé obyvatele. Proto se některá z nich rozhodla proti této hrozbě aktivně zasáhnout. Jako například berlínská čtvrť Friedrichshain-Kreuzberg, která se nachází v samém centru německé metropole.

Tato rychle se rozvíjející část Berlína přišla se zcela novým způsobem, jak chránit své obyvatele s nižším příjmem před rapidním zdražováním nájemného. Přesněji řečeno, o zas tak nový nástroj se nejedná. Pouze nebyl dlouhou dobu využíván. Německé municipality totiž mají předkupní právo na obytné domy. Pokud se tedy majitel rozhodne jej prodat, musí první nabídku učinit městu či městské části.

Patnáctiprocentní strop

Ačkoli tuto možnost mají všechny berlínské obvody, zatím ji podle portálu CityLab.com využil pouze Friedrichshain-Kreuzberg. Od loňského podzimu už nakoupil jedenáct bytových domů a má políčeno na další. „Kam až může takováto politika zajít?“ ptá se Feargus O´Sullivan, přispěvatel zmíněného portálu. Jejím cílem má být stávající majitele a pronajímatele bytů umravnit v jejich cenové politice. Pokud totiž nemovitost koupí město, snaží se růst nájemného ve svých bytech držet na uzdě, respektive je v Berlíně zvýšit maximálně o patnáct procent za rok. Otázkou ale samozřejmě je, nakolik a zda vůbec může tato politika kýžené ovoce přinést.

Z regulace totiž existuje výjimka. Majitelé mohou nájemné zvýšit i o více než patnáct procent, pokud v bytě provede rekonstrukci, která podstatným způsobem zvýší jeho kvalitu, a tedy i hodnotu. Ačkoli se může zdát, že takové rekonstrukce jsou v zájmu nájemníků, mnohdy lze podmínku splnit poměrně jednoduše. Stačí totiž do domu například instalovat výtah, do bytů podlahové topení nebo balkon. Věci, které jsou dnes v mnoha případech samozřejmostí, a jejichž instalace sleduje pouze jediný zájem – zvýšit nájemné ve větší míře, než umožňuje legislativa.

Podle průzkumu portálu Focus.de z loňského srpna se nájemné v Berlíně po takto provedených rekonstrukcích zvýšilo v průměru meziročně o 42 procent. Ojedinělé nebyly ani případy, kdy nárůst činil i více než 200 procent. „To je přesně směr, kterým politika výkupů bytů ve Friedrichshain-Kreuzbergu může vést,“ varuje O´Sullivan.

Prostor pro vyjednávání

Majitelé totiž dobře vědí, že tímto způsobem mohou vyšroubovat nájemné ve starších domech v mnoha různých městských částech Berlína. A zřejmě nejen tam. Pokud stávající nájemníci nebudou ochotni vyšší nájemné zaplatit, majitelé okamžitě najdou jiné, majetnější, kteří s nákladnějším bydlením v centru velkého města nemají problém.

Mohlo by se také zdát, že spekulanti budou předkupního práva, kterým města disponují, zneužívat. Logicky se nabízí, že při prodeji bytových domů jejich cenu nadsadí. Tak jako se to před pár dny stalo právě v Kreuzbergu. Jeden z tamních bytových domů byl na prodej. Jeho tržní cena se podle odhadů znalců pohybovala na úrovni 5,2 milionu eur (přes 130 milionů korun). Konečná cena se vyšplhala na 7,16 milionu eur (téměř 183 milionů korun). To ovšem neznamená, že je to cena konečná. Radnice má totiž ještě dva měsíce na to, aby vypořádací cenu snížila a jako vyjednávací nástroj může použít právě předkupní právo.

V několika předešlých případech se to totiž už osvědčilo. Městská část prodejci pohrozila, že od koupě odstoupí a zároveň stanoví podmínku, že jiný nový majitel nebude smět provést výše zmíněnou rekonstrukci (která by u umožnila zvýšit nájem o více než 15 procent ročně) po dobu příštích dvaceti let.

Předkupní právo s rozumem

Ovšem ne ve všech případech je předkupní právo nakonec uplatněno. Podobnou politiku jako Kreuzberg chtěla uplatnit i radnice sousední berlínské čtvrti Tempelhof-Schönebergu. Záměr nákupu bytového domu jí ale překazilo rozhodnutí berlínský magistrát. Jednalo se ovšem o zvláštní případ, kdy městská část měla v úmyslu vykoupit dům, který se nacházel v developerské zóně, kde se počítá s intenzifikací výstavby nájemního bydlení.

I to je prý důkaz, že možnost uplatnění předkupního práva není žádným drakonickým nástrojem, který by zlikvidoval svobodu podnikání. Ale ani to není známka toho, že by to byl nástroj zcela bezzubý. Cílem předkupního práva totiž není naprosto zastavit růst nájemného, a způsobit tak převis poptávky na trhu nájemního bydlení. Právě naopak. To, že může vyšší instance proti tomuto právu zasáhnout v případech, kdy je uplatňováno v developerských zónách, podle přesvědčení Fearguse O´Sullivana povede k rozvoji výstavby nových bytů a bytových domů.

Současně se ukazuje, že je to poměrně efektivní nástroj k zachování pestrého sociálního mixu ve městě. Umožňuje to totiž starousedlíkům i nadále zůstat tam, kde často strávili třeba celý život a jsou v daném místě pevně zakořenění. Zároveň neklade překážky tomu, aby zde své zázemí našli i nájemníci noví, kteří se přistěhují do dokončených developerských projektů.

-usi-