Stavebníci kvůli novele zákona doplácejí statisíce

Ministerstvo životního prostředí se mýlí. Poplatky za vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu už stavebníky stály statisíce korun, ve vzduchu se vznáší ústavní žaloba. 

Novelizaci zákona, jímž se upravují poplatky za vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu (ZPF) při nové výstavbě vzešel z dílny Ministerstva životního prostředí.  Ministerstvo životního prostředí zprávu Ekonomického deníku o tom, že novela může stavbu nových domů prodražit až o statisíce korun dementovalo s tím, že poplatek za vynětí půdy ze ZPF při stavbě rodinného domu například o výměře 100 metrů čtverečních dosáhne maximálně 18 tisíc korun. Jak se ukazuje, ministerstvo se mýlilo – a to v řádech statisíců korun. 

Zkušenosti za statisíce

Zákon č. 41/2015 Sb. má za sebou necelé tři měsíce účinnosti a už můžeme pozorovat praktické důsledky jeho platnosti. Stavebník, jehož identita je Ekonomickému deníku známa, zakoupil pozemek ve středně velké obci v Pardubickém kraji. Jedná se o „pozemek v intravilánu obce, na němž se nachází starý domek s demoličním výměrem obklopený jinými zastavěnými pozemky.“ Stavebník se tedy domníval, že se jedná buď o proluku, nebo o nezastavěnou část zastavěného stavebního pozemku, které jsou od poplatků za vynětí půdy ze ZPF osvobozeny. Přesto mu bylo odborem životního prostředí nadřízeného městského úřadu neoficiálně sděleno, že bude muset zaplatit poplatek za vynětí půdy ze ZPF dle příslušného výpočtu, možná až ve výši 300 000 korun.

„Stavební úřad se s námi o nějaké ´proluce´ odmítá bavit, s tím že bez stanoviska odboru životního prostředí nadřízeného městského úřadu nelze stavební povolení vydat,“ sdělil stavebník Ekonomickému deníku.

Stavebník z Pardubicka si vyžádal stanovisko Ministerstva životního prostředí, v němž je uvedena maximální výše uvedeného poplatku a které zveřejnil Ekonomický deník. S tím se obrátil na příslušný odbor životního prostředí a čekal předepsaných 30 dní na vyjádření.

„Dotyčný úředník přehodil zodpovědnost za určení toho, o jaký jde vlastně u nás pozemek, zpátky na místní stavební úřad s tím, že on není vázán jiným zákonem, než o ochraně ZPF. V tomto okamžiku od nás místní stavební úřad přijal žádost o stavební povolení a nechal si zaplatit příslušné poplatky, takže to stavební povolení nejspíš vyřídí s tím, že v našem případě se jedná opravdu o nezastavěnou část zastavěného stavebního pozemku, a tím pádem by se poplatky neplatily. Takže po měsíci jsme se dozvěděli, že odbor životního prostředí vlastně není kompetentní rozhodnout o tom, zda se platit bude nebo ne,“ uvedl stavebník.

Ten současně požádal o stanovisko také samotné Ministerstvo životního prostředí. To mu víceméně potvrdilo jeho domněnku o tom, že poplatek za vynětí ze zemědělského půdního fondu nebude třeba platit, jelikož se jedná o nezastavěnou část zastavěného stavebního pozemku. Pomyslný míček je tedy dnes na straně místního stavebního úřadu.

„Je zřejmé, že náš případ není úplně typický, protože jsme opravdu koupili zastavěný stavební pozemek, na kterém je stavba v demolici. Bohužel, kdo bude chtít stavět na pozemku, který je ornou půdou, byť územním plánem obce určený k zastavění, bude mít asi smůlu a zaplatí.“ 

Na Olomoucku za čtvrt milionu

Ve srovnatelně velké obci na Olomoucku si rodina, jejíž identita je Ekonomickému deníku známa, chce postavit rodinný dům a požaduje vynětí půdy ze ZPF v celkové výměře 175 m2. Jelikož obec nedisponuje jinými pozemky, určenými pro novou výstavbu, než v prvním stupni ochrany, poplatek za vynětí ze ZPF dosáhne prý až 300 tisíc korun. Občanka, která nás o případu z Olomoucka informovala, dodává: „Jelikož obec nedisponuje jinými pozemky než v ochraně 1, netuším, kdo tam bude za tuto cenu stavět. Územním plánem je schválená oblast pro zástavbu, a tak bych předpokládala, že pokud budu stavět v této oblasti, horentní poplatek se mi vyhne. Ale bohužel to tak není.

Zatímco první případ zřejmě nebude z těch, se kterými se občané a úřady budou setkávat často, případ rodiny z Olomoucka se zdá být reprezentantem poměrně běžné praxe. V prvním případu je problém především v tom, že příslušný zákon nedostatečně definuje pojmy, respektive nepamatuje na všechny možné případy. 

Případ z Olomoucka je ale o něčem jiném. Pokud se obce chtějí rozvíjet, často nemají jinou možnost, než k zástavbě vyčlenit pozemky, které zasahují i do orné půdy. A zde se právě projevuje problém, který jsme již zmiňovali: návaznost poplatků za vynětí ze ZPF na bonitu půdy, udávanou v jednotkách BPEJ. To může vést k případům, kdy lidé chtějí stavět na pozemcích, které jsou ze zemědělského hlediska reálně bezcenné, ovšem mají-li dle katastru nemovitostí vysokou bonitu, pak budou i poplatky za vynětí vysoké. Argument, že kdo má na dům tři miliony, má i dalších několik desítek či stovek tisíc na zaplacení poplatku, je zcela scestný. 

Že se „stavební novelou“ budou problémy potvrzuje i starosta obce Loukovec Tomáš Patočka. „Lze počítat s tím, že plocha, kterou stavebník musí reálně vyjmout ze ZPF, je násobně větší, než samotná zabetonovaná plocha rodinného domku.  Řekněme, že pro stometrový dům je nakonec zapotřebí vyjmout až 200 m2 plochy. Podle správného výpočtu bude poplatek činit 200 m2 x 1150 = 230 000 korun. Dle Ministerstva životního prostředí je to 200 m2 x 180 = 36 000 korun. Rozdíl je propastný,“ řekl Ekonomickému deníku Patočka. 

Ústavní stížnost je na spadnutí

Ve vzduchu už se vznáší možnost napadení novely u Ústavního soudu. „Případná ústavní stížnost, podaná buď senátory, případně dotčenou obcí, by se primárně týkala diskriminace při vynětí u komunikací a jiných veřejně prospěšných staveb,“ řekl Ekonomickému deníku výkonný ředitel Svazu měst a obcí Dan Jiránek. „Co se týče rodinných domů, tam Senát souhlasil s názorem Svazu a výjimku pro tyto stavby do zákona vtělil, ale byl přehlasován Poslaneckou sněmovnou, a tak se společně musíme pokoušet o vrácení do původního stavu.“

Petr Musil