Jak řešit bytovou krizi? Německo má recept

Funkční model. Hamburská radnice se spojila se soukromým sektorem a bytovou krizi se daří v klidu zvládnout.

Počet německých domácností s jedinou osobou roste. Stejně tak roste populace ve větších městech. Roste poptávka po malometrážních bytech, avšak nabídka nestíhá držet krok. Německo našlo recept na bytovou krizi.

Podíl jednočlenných domácností dosáhl v Německu podle Eurostatu v roce 2016 více než čtyřiceti procent. Hlavním tahounem tohoto trendu je narůstající mobilita pracovní síly a to, že mladí lidé odkládají rozhodnutí o založení rodiny a svatbu na pozdější termín. Jde o podstatnou změnu trendu obvyklého v předchozích letech. Výsledkem je nedostatek jednopokojových a dvoupokojových bytů na německém trhu.

Podle výzkumu Nadace Hanse Böcklera momentálně v Německu chybí téměř dva miliony bytů, které by vyhovovaly dané poptávce. Problém je nejpatrnější ve velkých městech, ale i těch, kde se vyskytuje početnější populace studentů. Sebastian Grimm a jeho tým oceňování rezidenčních nemovitostí ve společnosti JLL tvrdí, že mladí lidé – zejména single pracující – zjišťují, že obstarat dostupné bydlení je stále těžší úkol.

„Příklad Frankfurtu nad Mohanem hovoří jasně,“ upozorňuje Grimm. „Od roku 2011 se do města přistěhovalo přes 62 tisíc nových obyvatel, ale za stejnou dobu se postavilo jen něco přes čtrnáct tisíc nových bytů,“ dodává s tím, že k uspokojení vzrůstající poptávky by bylo třeba stavět ročně kolem sedmi tisíc bytů. To je ale podle něj z říše snů, protože ve Frankfurtu chybí stavební pozemky.

Frankfurtské mikro-byty

Pro mnoho mladých pracujících Němců je proto bydlení ve velkých moderních městech především o minimalismu – a nejen proto, že je to momentálně moderní styl bydlení. Ve městech rapidně roste počet mikro-bytů o rozměrech mezi 20 a 35 metry čtverečních, které jsou mezi mladou populací velice populární. A jsou využívány také lidmi, kteří do měst za prací dojíždí, ale domů se jim vyplatí vrátit se jen na víkend.

Co ušetří na prostoru, se jim bohatě vrátí na dostupném připojení k internetu, využívání chytrých technologií a přijatelném nájmu v žádané městské lokalitě. Navíc ve Frankfurtu je v porovnání s Berlínem nebo Mnichovem stále ještě poměrně lacino. Zatímco za jednopokojový mikro-byt dají v největším městě Hesenska průměrně 400 eur měsíčně, v Berlíně je to 700 a v Mnichově dokonce 1000.

Rovněž developeři stávající trend pozorně sledují. Atraktivitu mikro-bytů se snaží zvýšit výstavbou zázemí cíleného na mladé lidi a „obchodní nomády“. Proto například suterény vybavují soukromými kinosály, střechy zase cvičebními prostory pro jógu a podobně. Investoři zase pozorují v mikro-bytech obrovský potenciál, protože nesou nízké riziko toho, že by zůstaly delší čas neobydlené.

Proto se na německý trh vrhly začátkem letošního roku dva zahraniční investiční fondy, jeden ze Singapuru, druhý ze Spojených států. „S objemem tržeb přes 1,4 miliardy eur dosáhl německý trh s mikro-byty bezprecedentní úrovně. Očekáváme, že se v následujícím roce z mikro-bytů stane samostatná třída nemovitostních aktiv,“ řekla Helga Scheunemannová, šéfka výzkumu společnosti JLL.

Mikro-byty mají svůj půvab i smysl, ale představují jen částečné řešení problému s bydlením, kterému Německo čelí. „Výstavba malých bytových jednotek sice může trochu ulehčit trhu, ale vyhoví vlastně jen poptávce singles do padesáti let věku,“ upozorňuje Susanne Gentzová, vedoucí týmu rezidenčního investování u JLL. Podle ní není možné přehlížet i další segmenty poptávky po bydlení, které rovněž nejsou nezanedbatelné.

Hamburg ukazuje cestu

Přesuňme se z Frankfurtu do Hamburku. Přístavní německé město u břehů Severního moře je příkladem spolupráce mezi lokálními politiky, místními obyvateli a soukromými společnostmi, která nese na trhu s bydlením pozitivní výsledky.

V roce 2011 se spojily radnice, sdružení nájemníků a zástupci stavebních firem i majitelů bytů a vytvořily alianci, která si dala za cíl vybudovat ročně šest tisíc nových bytů. „Úspěch hamburského modelu je vidět na konkrétních číslech,“ říká Grimm. Počet stavebních povolení se za posledních osm let zvýšil o 245 procent. Stavební boom se mimo jiné odráží na tom, že nájmy v Hamburku rostou nejnižším tempem v porovnání s ostatními největšími městy Německa.

V Hamburku vznikla situace, která vyhovuje všem. Model funguje. „Změny územních plánů jsou vyřizovány rychleji, ceny pozemků jsou poměrně přijatelné,“ poznamenává Gentzová s tím, že i to velmi přispívá k dostupnému bydlení.

Rovněž výstavba probíhá šetrněji s ohledem na celkový vzhled města. Plochy, které dříve sloužily jako průmyslové oblasti, jsou rekultivovány a využívány k budování moderních center pro bydlení. V Hamburku má dokonce vzniknout nová čtvrť v Kleine Grasbrooku, která bude velká asi jako třetina Hafen City, a kde vzniknou zhruba tři tisícovky nových bytů. Jestliže vše takto hladce půjde dál, měla by být rostoucí poptávka po bydlení v Hamburku bez problémů uspokojena i během příštích dvaceti let.

-zm-