Realitní trhy se přehřívají. V Česku, Německu i USA

Realitní bublina. Stojí Evropa a svět před zopakováním roku 2008?

Německá Bundesbanka vydala varování. Největší evropský trh s bydlením je nadhodnocen až o třicet procent. Ceny bytů v Česku loni rostly o více než osminu a newyorská radnice pomáhá lidem se splácením hypoték.

Bydlení v České republice zdražilo ve třetím čtvrtletí loňského roku meziročně nejvíce ze všech zemí Evropské unie, a to o 12,3 procenta. Podle Eurostatu je na tom podobně také Irsko. O více než desetinu vzrostly ceny bytů rovněž v Maďarsku, Portugalsku nebo Nizozemsku. Ceny českých bytů rostly nejvíce v Praze, když připsaly rekordních 16,4 procenta.

Čísla, která v zásadě korespondují s tím, jak se za poslední rok zvýšilo zadlužení Českých domácností. Podle Bankovního a Nebankovního registru klientských informací činil přírůstek dluhů devět procent neboli 177,5 miliardy korun. Z celkového objemu dluhu 2,14 bilionu korun připadaly čtyři pětiny na dlouhodobé závazky, z toho převážně na pořízení bydlení.

Průměrný dluh tohoto druhu poprvé přesáhl hranici 1,5 milionu korun, přičemž průměrná výše hypotéky činí více než dva miliony korun. „V souvislosti s účinností nového Zákona o spotřebitelském úvěru i regulatorních opatření České národní banky prozatím nedochází k ochlazení úvěrového trhu a postupné zpomalení dynamiky zadlužování obyvatelstva očekáváme nejdříve v druhé polovině tohoto roku,“ říká Jiří Rajl, výkonný ředitel Nebankovního registru klientských informací.

Bundesbanka varuje

Nedochází ani k ochlazení českého realitního trhu. Česká republika v tom ovšem není sama. Bundesbanka (německá centrální banka) vydala zprávu, podle které je realitní trh v Německu – největší realitní trh v Evropě – nadhodnocen o 15 až 30 procent. Výzkumná organizace Empirica proto odhaduje, že by ceny domů a bytů mohly během příštích pěti let klesnout o čtvrtinu až třetinu. Nejvíce jsou pádem ohrožena velká města jako Berlín, Mnichov nebo Stuttgart.

Zřejmá inflace cen realit určených k bydlení je podle expertů důsledkem chronické nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na trhu. Mezi lety 2011 a 2015 byla poptávka výstavbou nových bytů uspokojena z méně než poloviny.

Nedostatek se opět týká velkých německých měst. „Největší výzvou pro nás je vůbec nějaké nemovitosti k prodeji sehnat,“ řekl listu Financial Times Kai Enders z hamburské realitní kanceláře Engel & Völkers. Kromě nedostatku vlastnického bydlení se rostoucí poptávka postarala rovněž o nedostatek nájemního bydlení a s tím i růst ceny nájemného. „Kupující jsou velmi aktivní při pořizování bytů, které dále pronajímají,“ dodal Enders.

Zdražuje i nájemné

Podle Bundesbanky vzrostlo loni německé nájemné v průměru o 7,2 procenta. V Berlníně ale dokonce až o desetinu. Kromě toho, že v metropolích je poptávka po bydlení tradičně vyšší než ve zbytku země, má Berlín ještě jedno specifikum. Podíl vlastnického bydlení je zde jen 15 procent, zatímco celoněmecký průměr dosahuje 45procentní úrovně.

Němečtí politici jsou si krizové situace na realitním trhu vědomi a řešení promítli také do návrhu koaliční smlouvy, kterou vyjednávají křesťanští a sociální demokraté. Obě strany se shodly, že během příštích pěti let budou prosazovat výstavbu nejméně 1,5 milionu nových bytů. Jenže s ohledem na současné tempo výstavby (280 tisíc bytů ročně) je tento cíl nedosažitelný. „Stavebníci staví na hranici svých možností a nestíhají uspokojovat aktuální objednávky. Pochybuji, že se vládou stanovený cíl podaří zvládnout,“ řekl listu Financial Times hlavní ekonom Oliver Rakau z frankfurtské pobočky poradenské společnosti Oxford Economics.

Kromě omezené stavební kapacity stojí v Německu budování bytů v cestě také poměrně přísná pravidla pro udělování stavebních povolení. U našich západních sousedů totiž už platí náročnější požadavky na energetickou efektivitu novostaveb, což je podle nejrůznějších odhadů prodražuje až o 30 procent. Developeři tak často ani nemají zájem stavět tam, kde by to jinak bylo celkem dobře možné.

Přestože německý realitní trh jeví mnoho známek přehřívání, nehrozí prý jeho zhroucení, které jsme mohli pozorovat ve Spojených státech před deseti lety. Rostoucí ceny bydlení stále ještě stačí dohánět růst německých mezd, takže z bydlení se zatím nestává nedostupné zboží. Ukazatele mapující dostupnost bydlení zatím nasvědčují, že se trh nenachází nějak výrazně nad dlouhodobým průměrem. Varovný prst je prý přesto třeba vztyčit.

V New Yorku se kupí problémy

Ve Spojených státech jsou v tomto ohledu před Evropou o něco napřed. Je to dáno mimo jiné i tím, že americká centrální banka (Fed) už před více než rokem začal zvedat základní úrokové sazby. To se nutně projevilo ve zdražování hypoték a v některých případech vznikají reminiscence na rok 2008.

Mnohé Američany totiž začíná dohánět to, že své hypoteční úvěry získali v době, kdy se úrokové sazby pohybovaly na historicky nejnižších úrovních. Nyní se tak začínají projevovat problémy se splácením. Nicméně například město New York je na tuto situaci připraveno a některým dlužníkům nabízí možnost odkupu jejich hypotéky od banky a nastolení podmínek, které umožní závazek bez větších obtíží splácet.

Nezisková organizace známá pod zkratkou MHANY (Mutual Housing Association of New York) přitom není žádným novým subjektem. Byla newyorskou radnicí založena už v roce 1986 a jejím hlavním posláním je zvyšovat objem dostupného bydlení pro lidi se středními a nízkými příjmy. K tomu patří i odkup hypoték, od čehož si radnice slibuje stabilizaci struktury obyvatelstva města a prevenci možných sociálních nepokojů.

Takovou velkorysou nabídku ovšem nedostane každý. Městská neziskovka pečlivě zkoumá situaci dlužníka a zejména to, zda a kdy je schopen od banky odkoupenou hypotéku splatit. Pokud vyjde najevo, že dlužníkovi přerostl úvěr přes hlavu nebo že už nechce být majitelem nemovitosti, MHANY se ji snaží prodat někomu jinému a stávajícímu obyvateli zajistit v dané nemovitosti nájemní vztah.

Zdá se, že služeb MHANY bude zapotřebí stále častěji. V New Yorku se totiž objem bytů určených k prodeji z důvodu neschopnosti splácet hypotéku za poslední rok zvýšil o 58 procent, jak informoval portál CityLab.com. Nejvíce se jich nacházelo ve čtvrtích Queens, Bronx a Brooklyn.

-zm-